La gobernadora de la provincia de Buenos Aires María Eugenia Vidal, está preparando para el primer día del año 2017 un aumento en las valuaciones fiscales de la tierra urbana y suburbana que ronda el 500% y en la valuación edificable que supera en varios casos el 1500%.
Mediante la sanción del decreto provincial número 790 del 23 de junio de este año, la gobernadora convocó a las comisiones asesoras municipales conformadas por los representantes de la Agencia de Recaudaciones de la provincia de Buenos Aires (ARBA), un representante de los departamentos ejecutivos y otro de los concejos deliberantes, en cada uno de los municipios bonaerenses.
A diferencia del año 2006, cuando se realizó el último revalúo, ahora la convocatoria dejó afuera el aporte de la opinión técnica de los colegios de agrimensores, martilleros, ingenieros y escribanos quienes fueron excluidos intencionalmente en la conformación de las comisiones asesoras.
La propuesta oficial se elaboró en solo 30 días por el ARBA y básicamente se realizó mediante consultas a las inmobiliarias de cada zona, la valuación fiscal promedio por metro cuadrado de superficie de los terrenos ubicados en el municipio de Ituzaingó ronda los $600, con picos de $2900 alrededor de la plaza 20 de febrero y de $500 para Villa Udaondo.
En otros municipios como Castelar Centro los valores son de $3400/m2 y en Morón de $11.000/m2. En todos los casos los incrementos nunca son inferiores al 500%.
Pero los verdaderos incrementos no están en el valor de la tierra, sino en la parte edilicia, para ello el ARBA tiene una planilla tabulada con valores básicos de acuerdo al tipo de construcción, superficies mayores o menores de 100m2, depósitos, grandes superficies como cines o teatros, y galpones par la cría de pollos. Para cada destino, a su vez, se clasifican de acuerdo a la calidad de los materiales utilizados, distinguiendo por ejemplo, si una pared es revocada o no, el tipo de revestimiento, tipo de piso, de techo, etc.
El incremento promedio del valor de metro cuadrado construido oscilan en un 1500%, así una vivienda de 175 m2 con una antigüedad promedio 20 años que en la actualidad se encuentra valorizada fiscalmente en $111.658, pasa a valer $1.832.127 con un incremento del 1500%. El contraste es alto cando la propia Cámara de la Construcción estima que desde el 2008 a junio del año pasado el aumento por metro cuadrado construido para una vivienda de 74m2 fue del 300% y hasta este año del 500%
No significa que la valuación vigente se toma como base para el cálculo del impuesto inmobiliario o las transacciones de dominio, pues existen factores que multiplican hasta 3 el valor original definido en el 2006. El oficialismo nada dice sobre la modificación o la anulación de estos factores, lo que de seguir aplicándose podría triplicar el monto propuesto.
Las conclusiones y resoluciones de las comisiones asesoras municipales, del mismo modo que las audiencias públicas para el aumento de las tarifas de los servicios públicos, no son vinculantes; por más que los municipios rechacen la propuesta oficial, está opinión no tendrá un efecto modificatorio. La última instancia decisiva la tiene la legislatura de la provincia que deberá decidir si aprueba o no el revalúo. Hasta ahora la gobernadora Vidal logró superar esta instancia satisfactoriamente.
Antes de concluir el año veremos si a los tarifazos de los servicios, sumados al proceso inflacionario ,también debemos agregarle el tarifazo fiscal que incrementará significativamente los impuestos provinciales, las tasas municipales (que toman como base dicha valuación), los gastos de escrituración cuando se transfiere una propiedad, y la incorporación de amplios sectores de la población que a partir del 2018 que se encontrarán alcanzados por el impuesto a los bienes personales que será del 0,5% para lo que excede de los 950 mil pesos, en caso de una vivienda valuada en $1.800.000 le corresponderán unos 4.250 pesos adicionales.
Por Héctor Duso
