Argentina libertaria: El dueño de 6 casas alquiladas ya no pagará Ganancias; los 6 inquilinos sí
A partir de la publicación del Decreto 406 en el Boletín Oficial, el panorama tributario y habitacional de la República Argentina experimenta una de sus transformaciones más significativas de los últimos años.
En una medida que redefine el mercado inmobiliario, el Gobierno nacional reglamentó las exenciones del Impuesto a las Ganancias para las rentas derivadas de alquileres. A través del Decreto 406 publicado en el Boletín Oficial, se establece un escenario sin precedentes y muy propio del actual gobierno libertario: quienes posean múltiples propiedades destinadas a vivienda estarán exentos del tributo sobre esos ingresos, mientras que los trabajadores que alquilan esas mismas unidades seguirán alcanzados por el gravamen sobre sus salarios.
A partir de la publicación del Decreto 406 en el Boletín Oficial, el panorama tributario y habitacional de la República Argentina experimenta una de sus transformaciones más significativas de los últimos años. La normativa, que lleva la firma del presidente de la Nación, Javier Milei, el jefe de Gabinete, Manuel Adorni, y el ministro de Economía, Luis Caputo, modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias.
El objetivo primordial es brindar certeza jurídica y garantizar la aplicación efectiva de las excepciones que habían sido incorporadas en la reciente Ley 27.802 de Modernización Laboral. Sin embargo, más allá de la letra fría de la ley, la reglamentación consolida una asimetría fiscal que premia al propietario y castiga al trabajdor: la renta inmobiliaria destinada a vivienda queda blindada ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en lo que respecta a Ganancias, sin importar la cantidad de inmuebles que posea el contribuyente, mientras que el esfuerzo laboral del inquilino permanece gravado.
La paradoja tributaria: 10 casas exentas, 10 trabajadores gravados
El título de este artículo refleja una realidad matemática y fiscal ineludible que surge de la nueva reglamentación. Supongamos el caso de un inversor inmobiliario que posee 10 departamentos. Este propietario decide volcar todas sus propiedades al mercado de alquiler tradicional (casa-habitación). Si cada departamento genera un ingreso mensual sustancial, el total de esa facturación mensual —que bien podría ascender a varios millones de pesos— estará completamente exenta del Impuesto a las Ganancias para este locador.
Por otro lado, tenemos a los 10 inquilinos que habitan esas propiedades. Estos locatarios, en su mayoría trabajadores en relación de dependencia o profesionales autónomos, necesitan generar ingresos considerables para poder afrontar el costo de los alquileres actuales, las expensas, y la canasta básica. Si los salarios de estos inquilinos superan el Mínimo No Imponible (MNI) establecido por la ley vigente, ellos sí deberán tributar el Impuesto a las Ganancias sobre su salario.
Si bien existe una deducción permitida para los inquilinos (generalmente un porcentaje del monto del alquiler con un tope anual), la matriz del impuesto recae sobre el trabajador que alquila, mientras que el capitalista que percibe la renta inmobiliaria queda liberado de esta carga.
