Un reciente informe de investigación revela un cambio drástico en la dinámica habitacional del Corredor Oeste. Alquilar un departamento de dos ambientes en Ituzaingó cuesta hoy un promedio de $599.387, posicionando al municipio como el más aspiracional y costoso de la zona, por encima de sus vecinos históricos. Si bien la oferta de inmuebles es mayor que hace cinco años gracias a la libertad contractual vigente, la barrera económica para acceder a la vivienda nunca ha sido tan alta.
El precio de vivir en el "Verde"
El mercado inmobiliario local ha sufrido una metamorfosis. Según el relevamiento de plataformas como Zonaprop y Argenprop, Ituzaingó ha liderado la valorización inmobiliaria con un incremento interanual del 13,8% en los valores de venta, lo que impacta directamente en los alquileres.
Mientras que en Morón —centro neurálgico y judicial— se consiguen unidades similares por un promedio de $465.000, y en Merlo la media desciende a $400.000, Ituzaingó cobra un "premium" por su calidad de vida y entorno arbolado.
"Ituzaingó funciona hoy como un puente aspiracional. La gente paga la diferencia por la seguridad y el verde que no encuentran en zonas más densas", detalla el informe de mercado.
De la escasez a la restricción presupuestaria
Para entender el presente, hay que mirar el pasado reciente. Durante el bienio 2020-2021, bajo la antigua Ley de Alquileres, la oferta se desplomó y conseguir una propiedad era una odisea física; no había llaves disponibles.
Hoy, en 2026, el escenario es inverso. Tras la vigencia del DNU 70/2023, la oferta se "blanqueó" y creció: actualmente hay cerca de 400 unidades en alquiler en el partido. Sin embargo, la dificultad ya no es encontrar la casa, sino pagarla. Con contratos que se ajustan trimestralmente por inflación y valores iniciales dolarizados en las mejores zonas, el filtro es puramente financiero.
La "Isla" de Parque Leloir
Un párrafo aparte merece el fenómeno de Parque Leloir. La zona ha dejado de ser únicamente un refugio de fin de semana para convertirse en un polo corporativo y residencial de lujo. Aquí, el peso argentino prácticamente ha desaparecido de las transacciones.
- Casas Premium: Los alquileres oscilan entre USD 2.500 y USD 2.800 mensuales.
- Locales y Oficinas: La demanda comercial es tal que lotes de 800m² cotizan a USD 3.500.
Esta dolarización total disocia a Leloir de la realidad salarial del resto del municipio, atrayendo a un perfil de inquilino gerencial o corporativo que trabaja en los nuevos desarrollos de la Av. Martín Fierro.
Datos Claves para el Inquilino
El informe técnico arroja cifras contundentes que todo inquilino debe considerar antes de salir a buscar:
- El Benchmark: Un 2 ambientes estándar ronda los $600.000 mas expensas, pero unidades a estrenar cerca de la estación (Lado Norte) pueden tocar los $720.000.
- La Oportunidad: Cruzar la "frontera". En el límite con San Antonio de Padua o zonas más alejadas de las avenidas, los precios pueden caer hasta un 30%.
- Ingreso: Para entrar a un alquiler promedio, entre mes de adelanto, depósito y gastos, se requieren más de $2.000.000 en mano.
El "costo oculto": Las expensas definen el presupuesto
Al analizar la oferta de departamentos, el valor del alquiler es solo una parte de la ecuación. En Ituzaingó, la brecha entre un edificio estándar y uno con amenities puede alterar significativamente el costo mensual final de la vivienda.
Según se desprende de la oferta actual en el mercado, las expensas comunes juegan un rol determinante a la hora de cerrar un contrato:
- Torres Premium (Lado Norte): En los edificios modernos cercanos a la estación, que cuentan con seguridad 24 horas, piscina, SUM y gimnasio, las expensas pueden representar entre un 25% y un 30% adicional sobre el valor del alquiler. Para un departamento de $600.000, esto implica sumar entre $150.000 y $180.000 mensuales extra.
- Edificios Estándar y PH: En construcciones más antiguas o de baja densidad (sin ascensor o portería permanente), el costo se reduce considerablemente, volviéndose la opción predilecta para quienes tienen un presupuesto ajustado.
- La advertencia de los expertos: Se recomienda a los inquilinos solicitar siempre la última liquidación de expensas antes de firmar, ya que los ajustes en tarifas de servicios y encargados de edificios impactan directamente en este valor variable, que no está congelado en el contrato.
